Lokatorzy nie będą dodatkowo dopłacać do wykupu w 2010

haleem

Lokatorzy nie będą dodatkowo dopłacać do wykupu mieszkań

Posłowie przy współpracy ze Stowarzyszeniami reprezentującymi spółdzielców, którzy brali czynny udział w tworzeniu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przeforsowali zmiany, zachowując dotychczasowy sukces z 2007r. Zasady przenoszenia własności na członków były zagrożone wykupem mieszkań, tak orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z XII’2008, jak i zapowiedziami rządu o zmianach. Na szczęście zasady te pozostaną niezmienione. Nie będzie dodatkowych opłat za nabycie prawa własności swych mieszkań lokatorskich. Koszty przekształcenia muszą być tak skalkulowane, aby spółdzielnia nie zarabiała na swoich członkach. Spółdzielnie celowo przeciągały sprawy, licząc, że członkowie nie zdążą przekształcić mieszkań do końca grudnia 2009r. i będą musieli dopłacać do interesu. Tymczasem obowiązują niewiele inne przepisy.

Zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny zapis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczący przekształceń własnościowych obowiązywał do końca 2009r., do tego czasu sejm musiał wypracować jego zmianę. Posłowie postanowili zmienić ustawę tak, by utrzymać zasady wprowadzone w 2007 roku, w której znalazł się bardzo istotny dla spółdzielców zapis, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Spółdzielca wykupujący mieszkanie będzie płacił za nie tyle, ile spółdzielnia wydała na budowę. Oznacza to, że zakwestionowane korzystne dla lokatorów zasady „wykupu” mieszkań od spółdzielni, nie przestały obowiązywać z dniem 31 grudnia 2009r. i nadal będzie można odzyskać swoje mieszkanie. To bardzo dobrze, skończą się wreszcie pomysły jakie stosowały spółdzielnie, przez które spółdzielcy o swoje prawa musieli walczyć w sądach. Co prawda autorem ustawy jest rząd, ale po poprawkach parlamentarzystów - z jego propozycji niewiele zostało. Posłowie zaakceptowali propozycję rządu, by wnioski o uwłaszczenie złożone do 30 grudnia 2009 r. spółdzielnie rozpatrzyły na obecnych zasadach w pierwszym kwartale 2010 r. Nowelizacja utrzymuje postanowienia poprzedniej ustawy, ale tym razem ujęto je w taki sposób, by ustawa nie budziła niezgodności z konstytucją. Wprowadzono zapis, który napisał prof. Krzysztof Pietrzykowski (b. sędzia Sądu Najwyższego), mówiący właśnie o tym, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, bo jest tylko zarządcą majątku członków. Przez ten właśnie niezapisany wcześniej fakt sędziom TK ustawa wydała się niekonstytucyjna. Posłowie, którzy przeforsowali tę zmianę, trzeźwo ocenili nie tylko Trybunał, ale i rząd. Odrzucili bezzasadny projekt, by o kosztach wykupu mieszkań mogło zdecydować Walne zgromadzenie spółdzielni większością dwóch trzecich głosów.

W skrócie: Przekształcenie w odrębną własność w dalszym ciągu będzie odbywać się na wniosek członka spółdzielni, który ma prawo lokatorskie lub własnościowe do mieszkania spółdzielczego, po uprzedniej spłacie wszelkich zobowiązań, w tym - wywiązać się ze spłat związanych z kredytem na budowę mieszkania, a także ewentualne zaległości w opłatach za mieszkanie. Wnioskodawca-lokator ma nadto obowiązek spłaty (zwrotu na rzecz państwa) kwoty będącej odpowiednikiem nominalnej wartości umorzeń kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, jeżeli spółdzielnia z nich korzystała. Spółdzielnia ma 6 miesięcy na podpisanie z członkiem aktu notarialnego, a jeśli powstają jakieś wątpliwości, spółdzielca może skorzystać z drogi sądowej, przy tym przepisy przewidują, że koszty sądowe w obu instancjach (a nie, jak było do tej pory, że tylko w I instancji) będzie pokrywać spółdzielnia, a nie spółdzielca. Chodzi o koszty związane ze sprawą sądową w trybie art. 491, jaką wytoczy spółdzielni członek w związku z tym, że nie przenosi w terminie na niego własności lokalu, gdy nie ma ku temu żadnych przeciwwskazań.
Przypomnijmy: Trybunał Konstytucyjny, zobowiązując Sejm do zmiany ustawy, uzasadniał niekonstytucyjność przepisów m.in. tym, że umożliwiały one tzw. wykup mieszkań „za symboliczną złotówkę”, dając tym samym pole spółdzielniom do blokowania powszechnego procesu uwłaszczenia się członków – w perspektywie zmuszanych do wykupu swojego majątku (mieszkań wraz z infrastrukturą techniczną zbudowanych kredytem na ich koszt), czyli w procesie zarabiania spółdzielni ich kosztem. Sejm zmienił ustawę zupełnie mądrze. Przyjął nowelizację ustawy, która wróciła z senatu po poprawkach. Została przegłosowana ponownie w sejmie i następnie podpisana przez prezydenta weszła w życie 30 grudnia 2009r.

Podstawowa korzyść po przekształceniu prawa własnościowego we własność odrębną jest taka, że spółdzielca przestanie być posiadaczem ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest własnościowe prawo, i stanie się właścicielem prywatnym swojego mieszkania (i nie tylko mieszkania, bo przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej, a co najważniejsze – część własności w gruncie, na którym stoi budynek oraz to, że właściciel lokalu będzie miał własną księgę wieczystą. Do tej pory członkowie z prawem własnościowym też zakładali księgi wieczyste, tyle że – sądząc zapewne, że zakładali ją sobie - czynili to w prezencie spółdzielni.

Obecnie - jako odrębny właściciel prywatny – spółdzielca sam będzie opłacał podatek od nieruchomości, a nadto (jeśli zadba o poprawną własność, tj. własność lokalu wraz z częścią własności gruntu) – nie będzie już ponosił kosztów opłat za dotychczasowe użytkowanie wieczyste gruntu. Kto po uwłaszczeniu opłaca nadal użytkowanie wieczyste gruntu, oznacza, że w swej nieruchomości nie jest pełnym właścicielem - miałby bowiem własność lokalu na nieswoim gruncie, czyli – nie ma pełnej własności w nieruchomości. Oznaczałoby to dalej, że po 50 latach właściciel gruntu może chcieć (a ma prawo) zmienić zabudowę swojego gruntu, wówczas właściciele mieszkań (w budynkach stojących na obcym gruncie), będą mogli na nowy koszt wybudować się na nowo i pewnie w innym miejscu, bo w tej nieruchomości nie mają prawa własności gruntu, zatem nie mogą żądać odkupienia swojej części działki.
Spółdzielca posiadający własność odrębną (prywatną) ma oczywiście inne jeszcze prawa. Jest istotna różnica między prawem ograniczonym (własnościowym lub własnością lokalu na użytkowanym gruncie), a odrębną własnością (pełnym i niezależnym prawem własności). Pojawia się ona w postępowaniach administracyjnych np. o wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli np. obok bloku spółdzielczego będzie powstawał wieżowiec, który ewidentnie zabiera światło słoneczne, to posiadacz własnościowego prawa (nie będąc stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę tego wieżowca) nie ma na to wpływu, natomiast właściciel (odrębny) - ma prawo zgłaszania zastrzeżeń co do planowanej budowy lub nie wyrazić zgody, gdyby to naruszało jego prawa.

MAREK DYSZKIEWICZ Płockie SOS „Nasz Dom”
(konsultacja – Tadeusz Borowicki)