Na drodze po własność mieszkania spółdzielczego

haleem

”Na drodze po własność mieszkania spółdzielczego”
Minęły ponad trzy lata od wydania ustawowych przepisów dotyczących przekształcenia (w ciągu dwu lat) prawa własności mieszkań spółdzielczych we własność. Dopiero dziś Kowalski (jeden z dziesięciu milionów spółdzielców) ma dziś możliwość zorientować się lepiej, że ustawa bez jego wniosku do spółdzielni, gdyby chciał z niej skorzystać – nie zadziała.

Refleksja ogólna. Co trzeci Polak mieszka w bloku spółdzielczym. Nawet nie wie, że ustawa o spółdzielczości (pisaliśmy o niej szerzej w poprzednim numerze NTP) działa dopiero na wniosek zainteresowanego. Szkoda, że trzeba aż stowarzyszeń, by to spółdzielczym rodzinom wyjaśnić. I nie chodzi tu o to, czy Kowalski jest za, czy przeciw, ale o to, że Kowalski może poznać możliwość wyboru: mieć mieszkanie własne czy spółdzielcze? Swoją drogą – nasuwa się przy tym pytanie – czy w ogóle można być przeciw własnemu bezpieczeństwu? Czy przeciętny Kowalski chociaż wie, dlaczego wprowadzono tę ustawę?

Kowalskiemu pomóc ma Stowarzyszenie Obrony Spółdzielców z rosnącą rzeszą płocczan zainteresowanych sprawami spółdzielczymi. Dzięki działalności stowarzyszenia władze spółdzielni wreszcie zadeklarowały swoje stanowisko (dobrej woli) co do uwłaszczeń. Upewniają (np. w gablotach bloków) swoich członków o dobrej kondycji finansowej instytucji, jaką reprezentują. Celem stowarzyszenia nie jest więc krytyka działań spółdzielni, lecz obrona praw spółdzielców lub wymuszenie pewnych działań, które służyć mają członkom spółdzielni. Wszystkich nas zastała nowa sytuacja (przed wejściem Polski do Unii Europejskiej). Choćby dlatego (zamiast różnic stanowisk) oczekujemy od spółdzielni konkretów, lecz nie kosztem kieszeni spółdzielców.

Wybór. W realizowanym procesie przekształceń wielu jeszcze spółdzielców pozostaje w przeświadczeniu, że posiada własne mieszkanie (ma własnościowe). Część osób wybiera to ograniczone prawo własności świadomie; inni wybierają tę formę (rezygnując z odrębnej własności) jedynie wskutek głoszonych opinii, że prywatna własność oznacza zakładanie wspólnoty i niepotrzebne zmartwienia o dach itp. Są to nieuzasadnione obawy: zmiana właściciela w Księdze Wieczystej nie skutkuje wszakże potrzebą występowania ze spółdzielni.
Jedni więc uznają za wystarczające istnienie spółdzielni z prawem spółdzielczym do mieszkania, my (jako stowarzyszenie) uznajemy prawo do odrębnej własności, dzięki któremu powstaną w przyszłości nasze spółdzielnie właścicieli. Ci, którzy sugerują konieczność zakładania wspólnot, wprowadzają nas w błąd. Być może robią to celowo, może tylko nie chcą wyobrazić sobie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych właścicieli. Przekształcenie mieszkania spółdzielczego we własność prywatną wraz z gruntem jest oczywiście osobistym wyborem każdego spółdzielcy. Ten wybór jest dziś przywilejem i nie może być w żaden sposób karany finansowo. Istotne jest tylko, czy spółdzielca miał i ma możliwość dokonać świadomego wyboru. Byłoby lepiej, gdyby wybór ten mógł nastąpić po zapoznaniu z przepisami i istotą faktów. Zwłaszcza w tej materii prawnej Stowarzyszenie Obrony Spółdzielców stara się służyć pomocą zainteresowanym.

Różnice. Powody, dla których wnioskodawcy wnoszą pretensje (czasem z uzasadnionym cieniem emocji) są proste. Najwięcej wątpliwości budzą terminy i koszty. W swym działaniu władze spółdzielni twierdzą, że ich obowiązkiem jest realizować prawo, a my stoimy na stanowisku, że obowiązkiem tym jest realizować interesy spółdzielców w ramach prawa. Znaczenie tej różnicy zna ten, kto złożył wniosek.

Tymczasem praktyki spółdzielni są takie, że można realizować ustawę, nie przekształcając własności. Obok braku informowania swoich spółdzielców jest to powszechny brak odpowiedzi na złożone do spółdzielni wnioski, nieprzychylność i brak informacji. Odpisywano wymijająco i po wielu miesiącach; a w tym samym czasie Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych inicjował ingerencję w zapisy ustawy. Dokonano poważnych zmian na niekorzyść spółdzielców, by na tej podstawie spółdzielnie mogły teraz przesadnie i „ściśle” realizować jej zapisy. Nawet wyznaczają terminy wpłat pod groźbą unieważnienia wniosków.

Oczywiście opracowana pierwsza wersja ustawy była na tyle sprawiedliwa społecznie (jeśli porównywać ją z obecną nowelizacją), że odpowiadała realnym kosztom przekształcenia. Chodzi głównie o „wycięte” z ustawy 3% dopłaty do mieszkań lokatorskich i zmniejszenie wpływu sądów na bezczynność spółdzielni.

Niejednoznaczność obecnej wersji ustawy jest taka, że „nieuczciwym” umożliwia naliczanie dodatkowych kosztów do dopłaty za mieszkanie i grunt. W sprawie dopłat do mieszkań (w ramach przesłanki o „różnicy...” dla osób z prawem lokatorskim) zniesiony limit 3% ceny zamienia się niekiedy na 53% ceny obecnej mieszkania, co jest nie do przyjęcia. Spółdzielnie, realizując ustawę, tłumaczą takie działanie brakiem przepisów zastosowania innych rozliczeń lub uchwalenia bonifikaty. Brak tych przepisów jest tak samo dobry, jak brak zakazu o możliwości jej udzielenia, a przede wszystkim przyjęcia przeliczeń na koszty realne (w dwupoziomowych rozliczeniach kosztów między dwoma nominałami złotówek).

W sprawie gruntu dopuszcza się również próbę rozliczenie kosztów gruntu całej nieruchomości na grupę kilku wnioskodawców (w majestacie prawa stworzonego przez siebie i zapisanych w wewnętrznym statucie spółdzielni). To wszystko mimo starań władz miasta, które podjęły próbę wyjścia naprzeciw problemom spółdzielców. Przygotowują one bowiem odpowiednią uchwałę o bonifikacie przy zakupie gruntu przez spółdzielnie z przeznaczeniem na odrębną własność.

Z pewnością nie może być tak, że kupujący chleb płaci cenę za całe pieczywo w sklepie, a kolejni klienci zwracają mu później wartość swoich zakupów. Prawem kupującego jest zapłacić za swój towar. Gdzie indziej płockie spółdzielnie powinny szukać rozwiązania swoich problemów finansowych wobec przewidzianej potrzeby wykupu gruntu, tym bardziej, jeśli deklarują dobrą swoją kondycję finansową.
Różnic wynikających z zapisów zmienionej ustawy jest wiele, za dużo też braków w spójności z konstytucją, by sprawa mogła pozostać bez rozstrzygnięć Trybunału Konstytucyjnego. Tyle, że na orzeczenie TK wyrównania tych zapisów czekamy tym razem długo, a czas płynie. Rozumiemy, że zmiana statusu członków spółdzielni nie wszystkim odpowiada, ale spółdzielcy mają prawo wymagać uczciwego postępowania i bez zwłoki. Rozwiązanie jest tylko jedno – przez zbliżenie stanowisk. Ze strony SOS propozycji na pewno nie zabraknie.

Ustawowy proces przekształcenia mieszkania w odrębną własność przewiduje m.in. następujące kroki:
* KROK 1: złożenie przez spółdzielcę wniosku „uwłaszczeniowego”: oprócz wyrażenia woli o przekształceniu mieszkania wraz z gruntem zawiera on pytania o warunki finansowe wraz z uzasadnieniem wymienionych kwot (związane np. z zadłużeniem lub umorzeniami kredytu na budowę mieszkania),
* KROK 2: (w odpowiedzi) administracja winna poinformować wnioskodawcę szczegółowo o istotnych kwotach, przedstawiając rozliczenie z uzasadnieniem podanych kwot (najlepiej otrzymać dokument zwany „pierwotnym rozliczeniem kosztów budowy mieszkania”) – wszakże idzie o rozliczenie majątku,
* KROK 3: rozpoczyna się tym samym zainicjowana przez administrację spółdzielni procedura podziału gruntów dla całej danej nieruchomości (podział geodezyjny). Spółdzielnia musi określić (w ciągu ustawowych 24 miesięcy od daty złożenia pierwszego, choćby jednego z danego bloku wniosku) przedmiot odrębnej własności dla wszystkich mieszkańców danego budynku (czyli to, co przekształcamy – mieszkanie wraz z gruntem),
* KROK 4: spółdzielnia występuje do miasta o wykup działki, na której stoi budynek (np. z bonifikatą 99% przekształcenia użytkowanego gruntu na własność) w celu przeznaczenia go na rzecz wnioskodawców (załączając wnioski spółdzielców ubiegających się o odrębną własność),
* KROK 5: Na podstawie uchwały Rady Miasta o bonifikacie – Urząd Miasta powoduje wycenę gruntu przez rzeczoznawcę i następuje notarialny wykup gruntu; czyni to na podstawie powyższego wniosku spółdzielni,
* KROK 6: spółdzielnia przygotowuję uchwałę zarządu o przedmiocie odrębnej własności. Wykłada uchwałę (wraz z załącznikami) do zapoznania się z nią w spółdzielni, o czym powiadamia pisemnie wszystkich mieszkańców budynku. Koniecznie winno się z nią zapoznać, szczególnie z załącznikiem nr 5, w którym podane są koszty i sposób ich rozliczeń. Można w tym czasie wnieść wszelkie uwagi i wnioski o korektę uchwały. Po terminie (podanym w powiadomieniu) uchwała się uprawomocnia i po tym czasie nie można w niej dokonywać już żadnych zmian (bezskuteczne nawet skarżenie do sądu).
* KROK 7: następuje rozliczenie finansowe wnioskodawcy ze spółdzielnią. Powinno być ono uzgodnione wcześniejszymi dokumentami oraz w myśl ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
* KROK 8: Końcowy AKT NOTARIALNY przekształcenia w odrębną własność nieruchomości na rzecz członka spółdzielni – z założeniem księgi wieczystej.

UWAGA! Spółdzielnie powinny same informować w stosownych monitach, jak ubiegać się o odrębną własność. Pełna informacja na ten temat (z wzorami wniosków uwłaszczeniowych) winna znajdować się w gablotach w blokach już od początku 2001 r.

Tadeusz Borowicki,
Prezes SOS w Płocku